Независимо от срока аренды или размера помещения, договор аренды может содержать весьма неожиданные обязательства арендатора и права арендодателя. Ниже приведены примеры ловушек, которые могут подстерегать неосторожного арендатора.

1. Обязательство по ремонту, реконструкции помещения
Договор аренды может налагать на арендатора обязательства по техническому обслуживанию, ремонту, восстановлению помещения, которые не соответствуют самому характеру аренды. Например, арендатор заключивший договор на три года аренды явно не заинтересован проводить капитальный ремонт помещения. Помимо прочего Арендатор не может нести ответственность за содержание систем отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха и.т.д. Это обязанности арендодателя. Арендатор должен нести ответственность только за проведение текущего ремонта. Внимательно проверьте следующие пункты: техническое обслуживание и ремонт помещения, кровли здания, отопления, вентиляции, системы кондиционирования воздуха, других систем здания и зон общего пользования

2. Чрезмерные обязательства по возмещению вреда
Внимательно изучите условия возмещения вреда, расходов, убытков и.т.д., арендатором. Убедитесь в том, что для возмещения вреда соответствующие положения договора предусматривают необходимость установления вины арендатора (его подрядчиков, контрагентов, агентов). Как правило, ответственность Арендатора ограничена самим арендатором, его подрядчиками, агентами и контрагентами, но порой некоторые договоры аренды содержат условия о возложения на арендатора обязательств по возмещению вреда действиями его посетителей. Посетители никак не связаны с арендатором и несут ответственность самостоятельно. Постарайтесь исключит из договора любые формулировки про безусловное исполнение Арендатором каких-либо обязательств.

3. Отказ от суброгации
Некоторые договоры аренды содержат условие об отказе от суброгации в отношении арендодателя, заключающееся в том, что даже при наличии вины арендодателя в причиненном арендатору ущербе, страховая компания арендатора, после выплаты страхового возмещения, будет не вправе в дальнейшем потребовать возмещения со стороны арендодателя. Данное положение договора отражается в стоимости страховки арендатора, так как страховые полисы с условием об отказе от суброгации стоят дороже.

4. Перемещение арендатора
Арендодатель зачастую включает в договор аренды (или в предварительный договор аренды) торговой недвижимости условие о праве арендодателя в любое время по своему усмотрению переместить арендатора в другое помещение Торгового центра с целью освободить помещение для нового арендатора, являющегося, например, крупной международной компанией владеющей большим количеством известных брендов. Данное условие является спорным так как согласно законодательству РФ одним из существенных условий договора аренды является его предмет, то есть точное описание помещения арендуемого в течение всего срока аренды. В то же время, многие арендодатели включают такое условие в договор в качестве возможности его одностороннего расторжения в случае отказа арендатора от перемещения. При наличии такого положения в вашем договоре постарайтесь согласовать его удаление, а если этого не удается настаивайте на том, чтобы данное положение, как минимум, включало ограниченный перечень помещений, куда может быть перемещен арендатор, а также условие о компенсации арендодателем всех расходов по перемещению.

5. Ограничения банка залогодержателя
Как известно, многие объекты коммерческой недвижимости находятся под залогом так как были построены на заемные средства. Информация о передаче объекта в залог банку должна содержаться в договоре аренды. При этом многие банки залогодержателя выдвигают свои, специальные требования к заключаемым договорам аренды (например, ставка должна быть не ниже определенного размера, арендодатель должен иметь право расторгнуть договор и.т.д.). Если вы заключаете договор аренды в отношении помещения под залогом, то убедитесь, что заключаемый договор соответствует установленным банком залогодержателем требованиям, для чего попросите арендодателя переслать вам письмо банка подтверждающее соответствие. Также рекомендуется непосредственно в договоре аренды прописать, что арендодатель компенсирует весь ущерб арендатору в случае, если договор аренды будет расторгнут по причине его несоответствия требованиям банка залогодержателя.

6. Отсутствие периода на устранение нарушений без штрафов
Большинство договоров аренды дают арендодателю возможность штрафовать арендатора не предоставляя последнему периода на устранение нарушения за который предусмотрен штраф. В данном случае, постарайтесь согласовать с арендодателем необходимость направления последним предварительной претензии с требованием устранить нарушение в определенный срок, несоблюдение которого будет караться применением к арендатору штрафов.

7. Наличие неоднозначных формулировок в договоре
Порой в договорах аренды встречаются условия перекочевавшие к нам из иностранных контрактов например обязательство арендатора поддерживать имидж ТЦ на высоком уровне, соответствовать высоким требованиям предъявляемым к арендаторам торговых центров класса «А», поддерживать высокую деловую репутацию и.т.д. Очень часто такие условия содержатся в положениях о расторжении. Таким образом, например если по мнению арендодателя арендатор на ведет коммерческую деятельность на должном высоком уровне (при этом данный уровень зачастую нигде на зафиксирован и берется арендодателем «из головы») то арендодатель будет иметь формальное основание отказаться от дальнейшего исполнения договора. При согласовании договора аренды старайтесь исключать все подобные пункты (по тексту они могут быть сформулированы по разному)

8. Штрафы и неустойки как часть арендной платы
По договорам аренды штрафы и неустойки могут признаваться периодической арендной платой. Таким образом, если Арендатор соглашается, что штраф и неустойка является периодической арендной платой он лишается возможности требования снижения данных штрафов и неустоек в судебном порядке (даже если они несоразмерны) так как фактически, это будут не штрафы и неустойки, а арендная плата, которая взимается арендодателем при нарушении арендатором условий договора, а арендную плату можно попробовать уменьшить только в случае, если арендатор перестал пользоваться помещением по независящим от себя причинам.

9. Первоочередная оплата штрафов и неустоек
Договор аренды может предусматривать условие о том, что в первую очередь оплачиваются штрафы и неустойки, во вторую очередь компенсируется ущерб, в третью очередь пополняется обеспечительный платеж и только в четвертую очередь оплачивается аренды. Это означает, что при наличии у арендатора даже спорного нарушения за которое предусмотрен штраф все направляемые арендатором платежи в адрес арендодателя будут засчитаны последним сначала в счет штрафа, неустоек, а уже оставшаяся после этого сумма будет учтена в качестве оплаты части арендной платы. Таким образом у арендатора всегда будет существовать задолженность по арендной плате (на сумму произведенного арендодателем зачета в счет штрафов и неустоек) за наличие которой, в свою очередь, также предусмотрена неустойка, которая благодаря таким зачетам будет постоянно расти.

10. Признание всех обязательств Арендатора по договору существенными
Данное положение о том, что все обязательства арендатора являются существенными фактически дает арендодателю право требовать в суде расторжения договора за любое несущественное нарушение например за непредоставление акта сверки в срок или за закрытие магазина на 5 (пять) минут позже установленного установленных договором часов работы.