При неисполнении или ненадлежащем исполнении контрагентом своих обязанностей по заключенному договору, законом предусмотрено право обратиться к нему с претензией. Как правило, это последняя мера воздействия на делового партнера, чтобы разобраться “мирно”. При игнорировании требований, следующим шагом будет подача искового заявления в судебные органы.
Карл Маркс
Что обязательно должно быть в претензии?
Срок претензии
Как правильно сформулировать требования?
Особенности расчета задолженности по арендной плате
Что нужно приложить к претензии об уплате долга за аренду?
При неисполнении или ненадлежащем исполнении контрагентом своих обязанностей по заключенному договору, законом предусмотрено право обратиться к нему с претензией. Как правило, это последняя мера воздействия на делового партнера, чтобы разобраться “мирно”. При игнорировании требований, следующим шагом будет подача искового заявления в судебные органы.
Иногда без подачи претензии не обойтись - этого может требовать закон, как обязательный этап перед обращением в суд. Также, неизбежность этой процедуры могла быть зафиксирована сторонами в самом договоре.
Подача претензии имеет свои неоспоримые плюсы. Это дает возможность разрешить конфликт гораздо быстрее и проще, чем с применением судебных процедур. А также она может замотивировать контрагента начать наконец активные действия и быстрее принимать решения по выходу из сложившейся ситуации.
- Указание отправителя и адресата.
- Грамотное наименование документа, отражающее его вид в соответствии с юридическими нормами. Должно быть очевидно, что это именно претензия, а не просто письмо.
- Суть претензионных требований, с приложением обоснований и доказательств.
- Установить срок для исполнения либо направления ответа (если он прямо не указан законом или договором).
- Указать последствия игнорирования требований и ваши действия в этом случае.
- Подтвердить полномочия того, кто подписал документ.
- Перечислить приложения к претензии.
Например, если арендодатель решил досрочно расторгнуть договор аренды.
Он имеет право сделать это на основании имеющихся фактов:
• нарушено назначение использования имущества (офис расположен в производственном помещении);
• помещение и/или находящееся в нем имущество находится в аварийном состоянии (разрушается);
• арендатор не внес арендную плату два и более раз подряд;
• арендатор не сделал капремонт, хотя имел такую обязанность.
При расторжении договора в судебном порядке, закон прямо предписывает ему предварительное направление претензии в адрес арендатора. В претензии должно содержаться требование исполнить свои обязанности по договору в разумные сроки. В такой ситуации, при отсутствии факта направления претензии, суд просто не примет дело к рассмотрению.
Если причина расторжения договора иная, то арендатор всё же обязан направить претензию, если это предусмотрено заключенным договором.
Что касается арендатора, то он может досрочно расторгнуть договор аренды без предварительной подачи претензии. Исключением будет, опять же, четкое указание данной обязанности в договоре.
Договором может быть также предусмотрена форма подачи и правила оформления самой претензии. Поскольку нормативы по этим вопросам на сегодняшний день не закреплены, то составлять претензию нужно исходя из правил, прописанных в договоре. А при отсутствии такого пункта, следует ориентироваться на обычаи делового оборота.
Если претензию подписывает не сам руководитель, то необходима доверенность на осуществление таких полномочий, которую тоже необходимо приложить к претензии вместе с договором и прочими документами, подтверждающими нарушения со стороны контрагента.
Когда претензионные требования возникли из-за просроченной арендной платы, то нужно дополнительно приложить расчет задолженности на день подачи претензии. Он может быть выполнен отдельным приложением или уже включен в сам текст претензии.
В сумму долга по договору аренды нежилого помещения одновременно может быть включена плата за пользование помещением, коммунальные услуги и сумма неустойки - законной или договорной. Кстати, практика такова, что есть возможность взыскать оба вида неустойки одновременно (определение ВАС РФ № ВАС-13468).
Поскольку сумма долга будет рассчитана только на дату направления претензии, то к моменту подачи иска она изменится и будет пересчитана уже ориентируясь на дату подачи искового заявления. Также, суд обратит внимание на то, был ли в претензии составлен расчет долга по конкретным периодам.
Это то количество дней, которое дается контрагенту для надлежащего исполнения своих обязанностей и исправления указанных в претензии нарушений. Начало срока отсчитывается с момента вручения претензии нарушителю Этот срок устанавливается нормативами и зависит от вида правоотношений и, в целом, от претензионного процесса.
Нужно указать четкие требования, которые вы предъявляете к арендатору в связи с нарушением заключенного договора. Например, выплатить долг по арендной плате и внести неустойку. При этом написать конкретные суммы, которые следуют из приложенного расчета. Также, указать срок, когда ваше требование должно быть выполнено, с указанием санкций за неисполнение, в виде вашего обращения в суд.
Внимательно проверьте расчет долга: должны быть учтены все суммы, включая неустойки (договорную и законную) и проценты за просрочку, если они предусмотрены.
Если претензионный порядок предусмотрен законом, то обратите внимание на формулировку ваших требований. Они должны быть прописаны очень четко и отражать, что именно вы требуете для разрешения спора: суммы, периоды, сроки и санкции. Иначе суд может отказать вам из-за несоблюдения порядка выставления претензионных требований.
При расчете стоит руководствоваться теми положениями, которые отражены в вашем договоре по поводу оплаты. Стороны, как правило, сами выбирают комфортный порядок взаиморасчетов и определяют, будут ли они включать стоимость коммунальных услуг в понятие арендной платы, или это будет отдельная статья расчетов.
Если вы получали арендную плату, в состав которой уже были включены коммунальные платежи, то при выставлении требований также указывайте сумму долга общим понятием “арендная плата”, без разбивки на категории платежей.
Приведем рекомендуемый список приложений:
1. Копия договора аренды
2. Копия акта приема-передачи объекта недвижимости в аренду
3. Счета, подтверждающие наличие долга
4. Документ, на основании которого действует руководитель, подписавший претензию, либо доверенность на уполномоченное лицо
5. Расчет задолженности
6. При наличии, можно добавить акты сверки, из которых явно следует наличие задолженности
В ситуации, когда арендатор всё же проводил частичную оплату, то можно добавить выписку с вашего счета в банке, которая подтвердит этот факт.
Если при составлении претензии, учесть все важные моменты, то вы не окажетесь потом в неприятной ситуации, когда дело дойдет до суда, а в иске вам просто откажут. Необходимо выполнить главные условия, которые позволят признать процедуру претензионного порядка выполненной с соблюдением всех норм. Обращайте внимание на подробное описание требований, правильность расчетов и доказательства, в виде конкретных пунктов заключенного договора или правовых актов. Не забудьте о правильной отправке - вам понадобятся доказательства факта направления претензии адресату.
Все вопросы, которые возникают у потенциального клиента, связанные с арендой, могут быть решены с помощью наших специалистов.
Компания «LEXPREMISE» занимается следующими делами:
• Устная и письменная консультация с возможностью выезда.
• Анализ документов.
• Юридическая чистота объекта аренды с возможностью досудебного решения конфликтов.
• Правовой анализ и сбор доказательной базы.
• Отстаивании интересов клиента.
Наилучшим способом расторжения договора является заключение сторонами соглашения о расторжении. При наличии такого документа у сторон появляется определенность во взаимоотношениях и теряется необходимость обращения в суд.
Стороны зачастую хотят изменить одно или несколько условий договора и не хотят согласовывать и подписывать его вновь. Когда заключается дополнительное соглашение, каково его содержание и какие бывают формы?
Зачастую в течение арены возникают ситуации, когда арендодатель решает расстаться с арендатором и причин тому может быть множество. И первым этапом в таком расставании будет подготовка и направление нужной грамотно составленной претензии с изложением требований к арендатору.
Для целей расторжения договора в связи с его нарушением Арендатор желающий заявить отказ от исполнения договора должен направить соответствующую досудебную претензию претензии Арендодателю.
Когда все досудебные способы решения спора не привели к желаемым результатам, стороны могут перейти к судебному урегулированию конфликта. Для этого понадобится подать исковое требование в соответствующую судебную инстанцию.
Письмо - уведомление направляется одним контрагентом другому в целях прекращения арендных отношений. О его подготовке и возможных причинах разрыва арендной сделки расскажем далее.
Невозможно использовать арендованное помещение? Арендодатель не выполнил обязательств по ...
Арендодателю необходимо крайне тщательно (по сравнению с другими видами аренды) относиться к потенциальному арендатору, виду его торговой деятельности, узнаваемости его бренда, возможности привлекать посетителей...
В чем отличие протокола разногласий от приложения и дополнительного соглашения; когда его оформление необходимо, особенности составления и согласования, а также примеры заполнения и образцы.
Как правильно описать все принятые решения. В каких случаях требуется протоколирование. Реквизиты протокола, варианты его оформления и образцы
Как заключают досудебное мировое соглашение?
Что нужно писать в тексте досудебного мирового соглашения?
Особенности оформления, примеры заполнения, пошаговые инструкции, советы сторонам.
Когда и в каких случаях проводится правовая или юридическая экспертиза? Кому нужна проверка условий и положений договора принципам действующего законодательства? Как определить спорные ситуации, риски, противоречия? Зачем все это нужно?
Как взыскать задолженность по арендной плате? Порядок действий и необходимые документы, особенности.
(70 ₽ за страницу начиная с сотой страницы)
(100 ₽ за страницу начиная с сотой страницы)
(130 ₽ за страницу начиная с сотой страницы)
(70 ₽ за страницу начиная с сотой страницы)
(100 ₽ за страницу начиная с сотой страницы)
(130 ₽ за страницу начиная с сотой страницы)
Решением проблемы в такой ситуации станет обращение к услугам профессиональной юридической компании, опытным юристам которой вы сможете доверить как полное юридическое обслуживание арендных отношений, так и решение разовых задач.
Указанные тарифы на услуги являются ориентировочными, точная стоимость определяется в зависимости от обстоятельств дела.
Свяжитесь с нами и мы подготовим для вас персональное коммерческое предложение с фиксированной стоимостью необходимых вам услуг.
Мы не оказываем весь спектр юридических услуг в угоду количеству, а не качеству. Мы сосредоточены на юридическом сопровождении именно арендных отношений и делаем это качественно и профессионально.
Суммарный опыт наших юристов составляет более 40 лет.
Многие наши юристы получили свой опыт во время работы на такие компании, как ЕСЕ Русланд, Афи Девелопмент, Ренессанс Констракшн, Авика, Иммофинанс, ГАЛС Девелопмент, а также на таких крупных ритейлеров как Inditex, Sbarro, Детский мир, Иль де Боте и прочие. Также наши юристы имеют большой опыт работы в "стрит ритейле", аренде жилых , складских и офисных помещений.
Мы принимаем звонки с пн-пт: с 9:00 до 20:00