С развитием юридической отрасли в нашей стране все больше людей и организаций прибегают к профессиональной помощи юридических консультантов. Важно понимать, что профессиональный юрист всегда будет решать вопросы и давать рекомендации исключительно в рамках правового поля. Такой юрист никогда не преступит закон, даже если этого требует клиент. Напротив, профессиональный юрист предложит несколько вариантов решения вопроса, не нарушающих действующее законодательство.

В основе безопасности любого бизнеса (включая арендного) лежит всеобъемлющий, профессионально разработанный договор. Более того, в отличие,  например, от договора купли-продажи, договор аренды является длящимся, то есть он заключается на определенный срок, который может составлять очень длительный период  (и пять и десять и двадцать лет и,т,д,, предел такого срока законодательством не установлен) и в течение такого длительного срока меду сторонами могут возникать различные спорные ситуации связанные с владением и пользованием арендованным помещением порядок взаимодействия при которых, а также способы разрешения таких ситуаций должны быть в обязательном порядке предусмотрены договором аренды. В противном случае это чревато большими финансовыми потерями. В связи с этим, к процессу разработки такого важного документа как договор аренды необходимо походит с максимальной долей ответственности. Для того, чтобы ваш договор аренды учитывал все юридические тонкости и имел ответы практически на все вопросы, которые могут возникнуть между арендодателем и арендатором, рекомендуется обращаться к такому юристу, или компании юристов, которые большую часть своей профессиональной деятельности занимались и занимаются по сей день юридическим сопровождением именно арендных отношений. 

Несмотря на все сказанное, до сих пор многие предприниматели относятся к договорам весьма наивно, не отдавая должного внимания условиям, которые зачастую в обязательном порядке должны содержать определенные виды договоров. Кто-то считает, что у договора нет вообще никаких функций, кроме как формальное подтверждение достигнутых договоренностей. Само собой, это не так, ведь договор является формой выражения взаимоотношений между партнерами и такому договору предоставлена судебная защита поэтому относится к нему формально не стоит. Кто-то рассматривает договор только как необходимое условие начала взаимоотношений и не вникает в его текст. И это не совсем так, ведь договор, помимо основания для начала взаимоотношений, помимо прочего предоставляет определенные гарантии сторонам и предусматривает ответственность за их нарушение. Большинство предпринимателей родились еще в советскую эпоху, во времена всеобщего равенства и могут переносить такую идеологию на договорные взаимоотношения считая, что договор может быть равнозначным и сбалансированным для обеих сторон. Но в реальности с договорами аренды такое не происходит. И все не потому, что какая либо из сторон хочет иметь для себя больше полномочий и прав просто так. Наличие большего количества полномочий, прав и возможностей по договору, одной стороны по отношению к другой стороне (например арендодателя к арендатору) зачастую продиктовано правовой позицией сторон, когда, например, согласно действующему законодательству и просто, по факту, у арендодателя больше обязательств (основное обязательство арендатора платить аренду тогда как арендодатель должен на протяжение всего срока аренды обеспечивать нормальное функционирование помещения, следить за состоянием коммуникации и.т.д.). 
Договор всегда содержит обязательства, которые должен выполнить каждый участник правоотношений. К сожалению, идеальных договоров, полностью удовлетворяющих интересам сторон не в ущерб друг другу не бывает, но бывают договоры, которые максимально точно отражают намерения сторон, с учетом их изначальных позиций, предусматривают порядок взаимодействия практически во всех ситуациях и не оставляют места для двоякого понимания. Само собой, найти образцы таких договоров, на просторах сети интернет практически невозможно. 

Сам по себе, договор представляет собой соглашение между участниками сделки.

При заключении договора необходимо учитывать следующее:

1. Прежде всего, договор аренды недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме. Просто "ударить по рукам" и заехать в помещение не получится.

2. Если договор аренды заключается на срок более одного года, он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в органе осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данное обязательство содержится в Гражданском кодексе РФ, но судебная практика в настоящий момент, с некоторыми исключениями, признает действительность такого долгосрочного договора, даже если он не был зарегистрирован (ранее было не так).

3. Знание судебной практики позволяет выстроить договорные взаимоотношения с минимальными рисками для сторон. 

4. Убедитесь, что предмет договора аренды (т.е. помещение подлежащее передаче в аренду) предельно понятно описан для обеих сторон и у сторон нет разногласий по поводу его определения. В противном случае, договор может быть признан незаключенным так как предмет договора аренды, наряду с размером арендной платы, является существенным условием договора аренды. 

Это далеко не полной перечень условий, которые необходимо принимать во внимание перед заключением договора аренды. Для того, чтобы учесть максимальное количество нюансов перед заключением договора аренды следует обращаться к профессионалам своего дела, а именно к юристам по аренде.

Договором является документ порождающий взаимоотношения сторон и закрепляющий их права и обязанности. Иными словами, договор фиксирует определенные права и обязанности, их состав, а также условия их реализации и возникновения соответственно. Для разрешения конфликтных ситуаций возникающих в процессе исполнения условий договора необходимо обращаться именно к договору. Именно в тексте договора содержатся ответы на то как выходить из подобных спорных ситуаций.
При конфликтах сторонам сделки, помимо наличия самой сделки, необходимо (в зависимости от существа сделки) будет устанавливать следующие обстоятельства:
• Требования, к предмету сделки (точное описание предмета избавляет стороны от проблем в будущем).
• Условия изменение цены, срока, порядка использования предмета аренды.
• Обстоятельства подтверждающие исполнение тех или иных обязательств по договору.
• Факты подтверждающие наличие нарушений условий договора.
• Обстоятельства предоставляющие сторонам право на досрочное расторжение договора.
• Иные обстоятельства.

Указанные обстоятельства имеют первостепенное значение для установления истины и принятия справедливого решения по возникшему спору. Возникновение, существование и прекращение таких обстоятельств для целей их использования в процессе урегулирования спора надлежит фиксировать в сопроводительной документах по договору аренды, таких как акты, дополнительные соглашения, регламенты, правила, уведомления и.т.д. Совокупность таких документов вместе с договором позволит предпринимателю  максимально эффективно защищать свои интересы в случае возникновения споров. Для разработки полного комплекта таких документов, отвечающих самым высоким стандартам юридической техники следует обращаться к профессионалам своего дела, какими являются юристы по аренде компании "Lexpremise".

Многие мечтают стать раньте и сдавать в аренду собственное недвижимое имущество, получая пассивный доход, который с каждым годом будет только увеличиваться и при этом не сильно обременяя себя обязательствами перед арендатором по договору аренды. Но в реальности, чтобы добиться такого эффекта при котором вы, будучи арендодателем, просто будете получать доход не затрачивая время на урегулирование конфликтов и проблем связанных со сдачей в аренду (а таких проблем может быть множество, например арендатор разрушит помещение и не захочет его восстанавливать или арендатор затопит соседей снизу, не будет выплачивать арендную плату и.т.д.,) необходимо заранее все возможные риски и способы обеспечения обязательств заранее предусмотреть в договоре аренды. Сделать это можно только используя грамотно составленный профессиональными юристами с учетом именно ваших интересов договор аренды. 

Ниже указаны лишь несколько видов рисков, способов обеспечения обязательств и иных моментов, на которые в первую очередь следует обратить внимание арендодателю и предусмотреть в договоре аренды:

1. При передачи арендуемого помещения в аренду по акту приема передачи, обязательно пропишите в таком акте состояние передаваемого помещения, а также все имущество (паркет, оконные рамы, двери, мебель и.т.д.) находящиеся в помещении. При возврате арендатором помещения точное описание состояния и имущества в помещении пригодиться при возможно споре с арендатором, когда он, возможно, будет настаивать на возврате помещения в худшем состоянии (за исключением нормального износа) и с иным составом имущества;

2. В договоре следует предусмотреть перечень всех неотделимых улучшений в помещении, которые переходят в собственность арендодателя по окончании срока аренды. Договором также должно быть предусмотрено условие о том, что арендодатель в любом случае не компенсирует арендатору неотделимые улучшения и затраты на их установку. В противном случае, арендодатель должен будет компенсировать неотделимые улучшения из своего кармана по остаточной стоимости, при этом такие неотделимые улучшений в большинстве случаев ремонтируются новым арендатором;

3. Согласно ст. 451 ГК РФ каждая из сторон договора может потребовать его расторжения вследствие существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Т.е. законом предусмотрено, что в нашем случае арендатор вправе потребовать расторжения договора в случае например наступления финансового кризиса (не факт, что суд удовлетворит данное требование, но потребовать заставив арендодателя отвечать в суде, арендатор может). Для того, чтобы обезопасить себя от таких требований, следует прекратить действие настоящей статьи. Так как статья диапозитивная, сделать это можно путем внесения в договор соответствующего условия;

4. Порядок расторжения договора должен быть предельно понятно изложен для обеих сторон. При этом для арендодателя характерен в основном именно внесудебный, односторонний порядок расторжения договора на основании безусловных, не подразумевающих двоякого толкования основаниях, тогда как для арендатора характерен в основном судебный порядок расторжения по основаниям требующим установления истины (например: основанием для расторжение является утрата возможности вести деятельность в помещении в связи с его плохим состоянием. Арендатор будет настаивать, что основание имеется, а арендодатель будет заявлять, что основание отсутствует и установить истину в данном споре сможет только суд). Арендодателю также рекомендуется предусмотреть в договоре аренды возможность безосновательно отказаться от исполнения договора;

5. Договор аренды должен как минимум предусматривать следующие виды обеспечений обязательств арендатора:
- обеспечительный платеж, позволяющий арендодателю использовать предоставленные денежные средства, в счет погашения финансовых обязательств арендатора либо банковская гарантия;
- обязательство арендатора по страхованию помещения от всех возможных рисков связанных с пользованием помещением, с возможностью расторгнуть договор, в случае если арендатор не предоставит арендодателю доказательства заключения соответствующих оговоров страхования.

Выше указан далеко не полный перечень всех рисков и способов обеспечения, которые следует предусмотреть арендодателю при заключении договора аренды и лишь юридическая компания, основной деятельностью которой являются арендные отношения сможет максимально полно отразить возможные риски для арендодателя, тем самым, сделав в будущем жизнь такого арендодателя намного спокойней. 

Юридический анализ представляет собой проверку юристом предоставленного документа на предмет соответствия законодательству, выявления потенциальных рисков, а также информирование клиента о способах минимизации таких рисков необходимыми формулировками. 

Воспользовавшись услугой по юридическом анализу документов, которую предоставляет компания "Lexpremise" вы в значительной мере сможете сэкономить на возможных будущих издержках по договору аренды и сможете решить для себя какой документ вы будете использовать в своей деятельности, а какой нет. 

Решением проблемы в такой ситуации станет обращение к услугам профессиональной юридической компании, опытным юристам которой вы сможете доверить как полное юридическое обслуживание арендных отношений, так и решение разовых задач.