Деятельность в сфере аренды торговой, офисной складской и жилой недвижимости прочно связана с административными регламентами, законодательными обязанностями и ограничениями, правовыми вопросами и спорами сторон, которые, не редко, при недостижении досудебного согласия, придется решать в судебных инстанциях.

Подготовка изначального текста договора аренды, его редактирование, в зависимости от достигнутых договоренностей Сторон, согласование с контрагентом, грамотное, письменное оформление возникающих по договору споров (задолженность по арендной плате, неудовлетворительное состояние помещения и.т.д.) и процессов заезда и выезда арендаторов, строгое соблюдение досудебного порядка и, при необходимости, подготовка и подача всех требуемых документов в суд, а также многие другие действия необходимые для ведения арендной деятельности требуют от участника незаурядных юридических знаний, в противном случае, это чревато большими финансовыми потерями.

Во избежание негативных последствий целесообразно обращаться к специалистам в сфере юридического сопровождения именно арендных отношений в связи с их спецификой. И специалисты из юридической компании «Lexpremise» как нельзя лучше для этого подходят.

Своевременная юридическая помощь может существенно снизить риск репутационных и финансовых потерь, связанных со сдачей в аренду помещения недобросовестному арендатору, а также позволит максимально сократить дебиторскую задолженность арендодателя.

Юридическое сопровождение арендных отношений особенно актуально для владельцев объектов коммерческой недвижимости (торговые центры, склады), для банковских структур, для которых управление недвижимостью не является профильной деятельностью, для крупных застройщиков, сдающих в аренду первые этажи жилых домов, для владельцев жилой недвижимости, основной деятельностью которых является сдача такой недвижимости в аренду. Опытный юрист с большой долей вероятности найдет выход из сложной ситуации и предпримет все возможные действия для предотвращения подобных ситуаций.  

Юрист, осуществляющий деятельности в сфере арендных отношений, должен обладать высокой квалификацией в области недвижимости и сделок с ней. Аренда, как разновидность сделок с недвижимостью, очень вариативна в части своих условий и каждый такой вариант требует отдельного, индивидуального юридического оформления. Существует долгосрочная и краткосрочная аренда, аренда с правом выкупа, субаренда, аренда части помещения либо фасада здания, так называемая «вешалочная аренда» и.т.д. Существуют сделки похожие на аренду, но таковыми не являющиеся (например, когда арендодатель выступает в роли исполнителя и за соответствующую плату оказывает услуги по размещению на территории своего помещения оборудования арендатора, являющегося заказчиком). Существуют и другие формы и способы предоставления имущества во временное пользование. Квалифицированный юрист в зависимости от пожеланий клиента сможет грамотно, с учетом специфики выбранной формы и способа, оформить взаимоотношения сторон по поводу использования имущества, а также укажет клиенту на потенциальные риски и предложит оптимальный способ их минимизации.
Юрист по аренде досконально знает все процессы связанные с арендой недвижимости и сможет обеспечить высокое качество предоставляемых услуг.
Что можно поручить юристу по аренде?

Специалисту в сфере юридического сопровождения арендных отношений обычно поручают следующее:
• разработка шаблонных договоров аренды и прочих связанных с ним документов;

• анализ необходимой документации и составление на его основе претензий и уведомлений в рамках возникшего спора;

• представление интересов организации в различных инстанциях и на переговорах с контрагентами;

• консультирование руководства компании по всем юридическим вопросам, связанным с арендной недвижимости;

• согласование проекта договора аренды (либо иного связанного с ним договора) с потенциальным арендатором;

• обеспечение предусмотренной законодательством государственной регистрации долгосрочного договора аренды;

• подготовку договора, юридическое обеспечение заключения сделки и ее дальнейшего исполнения;

• подготовку требуемых дополнительных соглашений к договору изменяющих изначальные договоренности сторон в зависимости от меняющихся обстоятельств;

• контроль за соблюдением участниками сделки всех достигнутых договоренностей;

• при возникновении конфликта между сторонами, обеспечение условий по досудебному урегулированию спора и подготовку необходимых документов для суда;

• оперативное взаимодействие со всеми структурами компании вовлеченных в процесс эксплуатации объекта недвижимости и сдачи его в аренду.
Таким образом воспользовавшись услугами юриста по аренде участник арендных отношений сэкономит время, требуемое на осуществление указанных вышей действий, и сможет сконцентрироваться непосредственно на развитии бизнеса, а также деньги которые он может потерять при неблагоприятном развитии ситуации.

Практика показывает, что обращение к юристу по аренде может привести к позитивным изменениям в бизнесе.

Как известно, открытие и ведение собственного бизнеса сложное и затратное дело, которое не всегда приводит к нужному результату и требует больших затрат и максимальной концентрации. Многие бизнесмены сравнивают открытие нового дела с самым настоящим реалити-квестом, включающим в себя большое количество заданий, каждое из которых требует к себе отдельного внимания. В отличие от игры, в реальном бизнесе нужно следить за каждой, на первый взгляд кажущейся незначительной, деталью, иначе весь, по началу успешный бизнес, может превратиться в труху. Одной из основных задач на первом этапе построения бизнеса является поиск помещения, соответствующего задачам бизнеса. Если бизнес связан с торговлей или общепитом и требует постоянного потока покупателей, то следует выбирать помещение на центральных улицах или в известных торговых центрах. При этом такое помещение должно быть хорошо видно покупателю. Если же речь идет речь идет о производстве, то следует обратить внимание на имеющуюся в районе нахождения помещения инфраструктуру.
Соответственно помещение следует выбирать в зависимости от особенностей бизнеса и в дальнейшем подстраивать его под свои цели и задачи. После того, как помещение будет выбрано, потенциальный арендатор должен заключить соответствующий договор с его владельцем. Распространенной ошибкой является убеждение в том, что профессионально управляющие недвижимостью компании (УК Торговых центров. Бизнес- центров, популярных мест в «стрит-ритейле» не принимают никаких правок к своему шаблонному договору. Но это давно уже не так. После кризиса вакантных помещений стало больше, а арендаторов готовых платить арендную плату меньше. Данное обстоятельство вынудило такие управляющие компании более гибко подходить к процессу согласования условий договора аренды. Даже арендатор, претендующий на площадь не более 30 квадратных метров в известном торговом центре, может и должен вносить необходимые, отвечающие его интересам правки в договор. И, может быть сейчас я открою секрет, но такой арендатор, изучающий договор перед его подписание, будет выглядеть в глазах представителей Управляющей компании предпочтительней по сравнению с тем, который подписывает договор не глядя. Так как в дальнейшем с таким, уже знающим все детали договора арендатором комфортней взаимодействовать.
Ниже указаны несколько моментов и обстоятельств, на которые необходимо обратить внимание, а также действий, которые необходимо предпринять перед подписанием Договора аренды:
1. Сперва необходимо права арендодателя в отношении предполагаемого объекта аренды. Для этих целей на сайте Росреестра необходимо заполнить предлагаемые поля и оплатить государственную пошлину, после чего в течение указанного на сайте срока вы получите выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) с информацией обо всех зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если в субъектах права не указан Арендодатель, то есть повод призадуматься и попросить арендодателя разъяснить ситуацию.

2. Из выписки ЕГРН вы также узнаете принадлежность недвижимости к муниципальной или государственной собственности для аренды которой необходимо принять участие в аукционе, в противном случае договор аренды может быть признан недействительным (ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ "О защите конкуренции").

3. Перед заключением любых сделок, тем более сделок по аренде недвижимости, всегда следует проверять правовой статус контрагента. Для этого нужно зайти на сайт ФНС России egrul.nalog.ru и получить выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (единый государственный реестр юридических лиц или индивидуальных предпринимателей). Сервис сайта позволяет в течение 1 минуты получить выписку с информацией о том, находится ли ваш контрагент в стадии реорганизации, ликвидации и.т.д. и если это так, то от взаимодействия с ним лучше отказаться. Сервис предоставляет информацию каждому кто им воспользуется.

4. Также следует проверить наличие судебных споров в отношении вашего контрагента. Эту информацию можно узнать на сайте Арбитражного суда kad.arbitr.ru. вписав ИНН в соответствующее поле на сайте. Операция не займет больше 2 минут и при этом может принести большую пользу. Если судебных споров будет много и большинство из них будут споры о выселении арендаторов или взыскании пеней, штрафов и неустоек, то стоит дважды задуматься перед заключением договора с таким арендодателем.

5. Немаловажно, перед подписанием договора знать о наличии у контрагента непогашенной задолженности. Такую информацию можно узнать через на официальном сайте ФССП России fssprus.ru.

6. Проверьте соответствует ли предоставленный план реальному положению дел, для этого попросите арендодателя предоставить вам доступ в помещение для его осмотра и обмеров с целью определения точного размера арендных платежей. Если в помещении отсутствуют стены, которые присутствуют на плане, то в конце аренды арендодатель может потребовать вернуть помещение в изначальном состоянии, то есть возвести стены, указанные на плане.

7. Проверьте, разграничены ли по договору пожарные, эксплуатационные и иные риски. Арендатор должен отвечать только за то оборудование (пожарное оборудование, электрика, водоснабжение) которое сам устанавливал.

8. Изучите Договор на предмет наличия у арендодателя права увеличивать арендную плату в неограниченном размере.

9. Обратите внимание на наличие у арендатора права разместить вывеску на фасаде помещения (если требуется в соответствии с концепцией арендатора). Если такого права нет, то потребуйте у арендатора его предоставить.

10. Несколько раз перепроверьте коммерческие условия Договора (размер арендных платежей, их состав, размер обеспечительного платежа). В настоящий момент почти все торговые центры в качестве дополнительной арендной платы используют плату от товарооборота арендатора. Перед подписанием договора вы должны четко понимать из чего она состоит и как рассчитывается.

11. Если вы заключаете договор на аренду помещения в торговом центре, то практически со 100% вероятностью в нем будет условие о том, что арендодатель не компенсирует стоимость неотделимых улучшений. К сожалению, это условие вряд удастся поменять так как такой арендодатель не несет никакой пользы от ваших улучшений, ведь новый арендатор будет делать свою отделку и соответственно демонтировать вашу.

12. Изучите условия расторжения договора. Арендодатель может предусмотреть себе право в одностороннем порядке расторгнуть договор без объяснения причин. Если вы найдете такое условие в Договоре, требуйте его исключения.  

Если говорить о консультантах и посредниках, то для решения вопросов правового характера в сфере арендных отношений лучше всего подойдет юридическая фирма, непосредственно занимающаяся решением задач и урегулированием конфликтов во взаимоотношениях между арендатором и арендодателем. Квалифицированные юристы такой фирмы смогут обеспечить интересы своего клиента, предоставив ему все необходимые инструменты и ресурсы для решения имеющихся задач. Как результат, правильно подобранный юридический консультант сможет помочь своему клиенту максимально эффективно решать постоянно возникающие вопросы вне зависимости от их сложности.

Решением проблемы в такой ситуации станет обращение к услугам профессиональной юридической компании, опытным юристам которой вы сможете доверить как полное юридическое обслуживание арендных отношений, так и решение разовых задач.