Зачастую в договорах и особенно в договорах аренды можно встретить фразы или условия, которые на первый взгляд не таят в себе рисков, но это только на первый взгляд. 

Например, какие риски могут быть во фразе: «Арендодатель возместит Арендатору стоимость ущерба возникшего по вине Арендодателя»? Вроде бы из нее явствует, что Арендодатель компенсирует Арендатору стоимость ущерба. Но при этом, многие не замечают, что Арендодатель возмещает ущерб только в случае, если он возник исключительно по вине Арендодателя, а это означает, что Арендатору для получения возмещения необходимо будет доказать вину Арендодателя, единственно возможным способом – в суде! Что означает потерю времени и дополнительные расходы. Чтобы избежать суда в подобных ситуациях (либо постараться это сделать), рекомендуется еще на этапе переговоров обсудить и согласовать менее рисковые фразы. Например вместо фразы: «ущерба возникшего по вине Арендодателя» можно прописать: «ущерба возникшего не по вине Арендатора» (тогда, если, уже Арендодатель не докажет в суде наличие вины Арендатора, он должен будет возместить последнему возникший ущерб), либо более нейтральную фразу: «ущерба возникшего в следствие действия/бездействия Арендодателя» (тогда если ущерб возник, например, вследствие протечки образовавшейся из-за прохудившейся кровли, обязанность по содержанию и ремонту которой согласно договору лежит на Арендодателе, последний обязан будет компенсировать стоимость ущерба на основании требования Арендатора с приложением акта, подтверждающего наличие протечки, и заключения независимого эксперта, если в суде не докажет иное). 

Ниже указаны некоторые примеры фраз, скрывающих в себе риски для одной или обеих сторон по договору аренды. 

1. Иногда для того, чтобы обезопасить себя от конкурентов, арендатор и арендодатель площадей в торговом центре договариваются об эксклюзивном праве. Это означает, что арендодатель после подписания договора аренды не сможет в дальнейшем заключать договоры аренды с конкурентами арендатора, пусть даже если и условия у конкурентов будут лучше. При этом арендодатель идет на такие «жертвы» так как положение об эксклюзивности является одним из основных условий для участия в проекте у большинства «якорных» арендаторов. Но эксклюзив — это, по сути, ограничение конкурентности, наличие которое является нарушением действующего антимонопольного законодательства. Так как же сделать так, чтобы и эксклюзив предусмотреть и законодательство не нарушить? Ответ кроется в деталях, а точнее в редакции пункта об эксклюзиве. Если в договоре аренды написать, что: «Арендодатель предоставляет Арендатору эксклюзивное право размещения магазина детских товаров в Торговом центре. Арендодатель не вправе сдавать помещения Торгового центра в аренду другим магазинам торгующим детскими товарами», то такая формулировка будет нарушать действующее законодательства, так как в ней содержится прямой запрет на распоряжение арендодателем собственным имуществом по своему усмотрению, а также явствует ограничение конкурентности, что чревато наложением штрафа со стороны ФАС как на арендатора так и на арендодателя. Во избежание таких неблагоприятных последствий, следует иначе формулировать условие об эксклюзиве, например указать, что: «В случае, если Арендодатель передаст в аренду помещение Торгового центра лицу осуществляющему продажу детских товаров, арендная плата подлежит уменьшению на 50% с даты начала коммерческой деятельности такого лица в Торговом центре, а арендатор будет вправе начиная с указанной даты в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды». Такая формулировка не нарушает законодательство так как является договорным условием об изменении арендной платы и возникновении дополнительных прав у стороны в зависимости от наступления определенных событий. 

2. Обычно в крупных Торговых центрах помимо магазинов также размещаются рестораны, которые предъявляют повышенные требования к помещению и условиям договора аренды. Одним из таких требований может быть наличие у арендатора права размещения столов в местах общего пользования Торгового центра, с целью увеличить посадку, для чего предлагается следующая формулировка: «Арендатор вправе пользоваться местами общего пользования, указанными в Приложении 1, для размещения столов и стульев для своих гостей. Плата за такое пользование входит в арендную плату». При наличии такой фразы в договоре аренды арендодатель рискует лишиться части арендной платы и ограничить себя и других лиц в свободном пользовании данными местами так как само право пользование является арендой (согласно Статье 606 ГК РФ по договору аренды имущество за плату передается во временное владение и пользование или просто во временное пользование) при этом также предусмотрена плата за пользование, входящая в арендную плату, части которой можно лишиться, если арендатор вдруг откажется от такого права размещения. Чтобы этого избежать рекомендуется использовать другую формулировку, например: «Для целей проведения временных промо акций арендатор вправе размещать столы и стулья в местах общего пользования, указанных в Приложении 1. Плата за такое право входит в арендную плату. При этом, Стороны согласовали, что арендная плата не подлежит уменьшению в случае, если арендатор откажется от права, указанного в настоящем пункте». 

Индексация арендной платы. В долгосрочном договоре аренды одним из основных условий является ежегодное увеличение арендной платы. Формулировки для отражения такого условия бывают разнообразными и от низ зависит сама возможность увеличения арендной платы. Если в договоре аренды будет указано, что: «Арендная плата подлежит ежегодному увеличению не менее чем на 5%» либо «не более чем на 5%» то есть точный размер увеличения не определен, тогда безусловное увеличение аренды будет невозможным до тех пор, пока Стороны не договорятся о точном размере и не закрепят свои договоренности в дополнительном соглашении, что очень часто бывает крайне сложно сделать. Чтобы не допустить этого следует формулировать данное условие по-другому, например: «Арендная плата подлежит ежегодному увеличению на Индекс потребительских цен России, но не менее чем на 5%» (либо просто «подлежит увеличению на 5%»). «При этом, Стороны согласовали, что такое увеличение происходит в первый день каждого года Срока аренды и не требует какого-либо уведомления или подписания дополнительного соглашения». 

И это лишь некоторые примеры таких формулировок, которых может быть великое множество, и зачастую только лишь опытные юристы могут разобраться в истинном смысле фраз, которые на первый взгляд не представляют никакой угрозы.