Такой отказ от договора представляется наиболее оптимальный для оперативного прекращения действия договора аренды. Основным условием для использования такого отказа является то, что он должен быть прямо предусмотрен договором аренды, в противном случае закон оставляет возможность для одностороннего расторжения только для договоров аренды заключенных на неопределенный срок. Такое условие об отказе могут предусмотреть для себя как арендатор так и арендодатель и оно может быть мотивированным, т.е. для того, чтобы им воспользоваться другая сторона должна нарушить условия договора, перечень которых отдельно согласовывается сторонами и может включать в себя самые разнообразные случаи характерные для взаимоотношений сторон, или немотивированным, т.е. независимо от наличия нарушений (его также называют "безосновательным отказом"). 

Право одностороннего внесудебного отказа от договора, при условии, что такое право прописано в договоре, прямо предусмотрено статьей 450.1 ГК РФ.

Законодатель императивно предусматривает для сторон возможность расторгнуть договор аренды в судебном порядке по основаниям предусмотренным законодательством, каковыми для арендодателя являются основания указанные в статье 619 ГК РФ, а для арендатора в статье 620 ГК РФ. Также стороны могут отдельно предусмотреть специальные, присущие их взаимоотношениям основания для расторжения договора в судебном порядке.

Считается, что договор аренды также можно расторгнуть в связи существенным изменением обстоятельств приведшим к фактической утрате интереса для дальнейшего исполнения договора (ст. 451 ГК РФ). Да, по основаниям указанным в статье 451 ГК РФ расторгнуть договор можно, но в основном такими основаниями для договора аренды являются форс-мажорные обстоятельства, какими могут быть: война, действия правительства, полное разрушение помещения и так далее т.е. те действия которые фактически и физически влияют на возможность использования помещения и которые в любом случае не могли быть предугаданы сторонами, в то же время под такие основания не подходят: финансовые кризисы, резкое изменение курсов валют, банковские кризисы и так далее т.е. те основания которые непосредственно не влияют на возможность пользоваться помещением и которые стороны могли предвидеть при должной осмотрительности. Иными словами суды расценивают такие основания как предпринимательский риск и отказывают в удовлетворении иска. 

Необходимость в расторжении договора аренды довольно часто как у арендаторов, например, в случае аренды торгового помещения у арендатора могут не пойти продажи и он должен будет работать себе в убыток, выплачивая значительные арендные платежи, так и у арендодателя, например, когда появляется новый арендатор на помещение, готовый выплачивать арендную плату в двойном или даже в тройном размере. Однако, для того, чтобы начать процесс судебного расторжения договора, необходимо убедиться в наличии оснований для расторжения, а также в обязательном порядке соблюсти досудебный порядок урегулирования споров (возможно противоположная сторона готова пойти на встречу в вопросе расторжения договора аренды, не прибегая к суду).

Действующее законодательство предусматривает для арендодателя следующие императивные основания для расторжения договора аренды по суду: 
1. Арендатор использует переданное в аренду помещение с существенными нарушениями заключенного договора аренды;
2. Арендатор допустил существенное ухудшение переданного в аренду недвижимого имущества;
3. Арендатор просрочил оплату арендной платы более двух раз подряд;
4. Арендатор не проводит капитальный ремонт в предусмотренные договором аренды сроки, при условии, что обязательство по проведении такого ремонта возложено на арендатора.

Как видно, некоторые из указанных выше оснований для расторжения договора являются субъективными и требуют установления истины судом в зависимости от представленных сторонами доказательств. И зачастую доказать наличие указанных оснований бывает крайне затруднительно. В связи с этим арендодателю рекомендуется указывать в договоре аренды дополнительные, безусловные основания для расторжения договора аренды, не подлежащие субъективной оценке, каковыми могут быть:
1. Арендатор просрочил оплату арендной платы или ее части или любых других сумм, подлежащих оплате арендатором по договору аренды более чем на два дня;
2. Арендатор передал права и/или обязанности по договору аренды, или передал недвижимое имущество либо его часть в субаренду в нарушение положений договора аренды или законодательства РФ;
3. Арендатор уклоняется от подписания акта приемки-передачи недвижимого имущества, т.е. не подписывает указанный акт в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты, в которую акт приемки – передачи должен быть подписан в соответствии с условиями договора аренды;
4. Арендатор объявлен банкротом или неплатежеспособным, или в отношении него начата процедура ликвидации или банкротства;
и иные характерные для взаимоотношений сторон договора аренды безусловные основания.

Также указанные безусловные основания для расторжения договора аренды в суде можно использовать в качестве оснований для внесудебного прекращения договора аренды, что позволит стороне инициатору расторжения сэкономить время и расходы на судебные издержки. 
Важно знать, что основания для внесудебного расторжения договора аренды обязательно должны быть безусловными и не предусматривающими возможности их субъективной оценки и трактования, в противном случае между сторонами договора аренды может возникнуть спор о наличии (существовании) таких оснований, для разрешения которого придется обращаться в суд.

Условия и порядок расторжения договора аренды (наиболее актуально для внесудебного расторжения) должны быть прописаны предельно доходчиво для обеих сторон. Для этих целей рекомендуется прямо сразу предусмотреть в договоре: в каком порядке будет осуществляться расторжение (внесудебный/судебный), в какие сроки должны быть направлены претензия и уведомление о расторжении, какой формы и содержания должно быть уведомление о расторжении, с какого момента договор аренды считается расторгнутым и.т.д. В случае двоякого трактования таких условий суд может отказать в иске в связи с отсутствие оснований для расторжения;

При расторжении арендатор может попытаться взыскать с арендодателя свои убытки и расходы вызванные досрочным расторжением договора аренды, а также расходы на проведенный капитальный ремонт (если такой ремонт в соответствии с условиями договора делал арендатор) и неотделимые улучшения. Во избежание таких попыток арендодателю следует иметь надлежащие доказательства для подтверждения факта наличия оснований, а также следует прямо прописать в договоре, что любые инвестиции арендатора в помещение (включая отделочные работы в помещении и неотделимые улучшения) осуществлялись арендатором в соответствии со своими потребностями и не являются совместным инвестированием сторон, а также то, что любые расходы и убытки арендатора (включая упущенную выгоду) не подлежат компенсации со стороны арендодателя как в течение срока аренды так и при досрочном расторжении договора аренды. 

Во избежание требований арендатора о компенсации стоимости оставленного в помещении имущества, судьба такого имущества после расторжения договора должна быть прямо прописана в договоре. Для этих целей рекомендуется указать в договоре аренды, что в случае, если по прекращении действия договора аренды арендатор оставит в помещении какие-либо предметы либо имущество, таким бездействием арендатор откажется от своего права собственности на указанное имущество и примет на себя всю ответственность за имущество любого третьего лица, оставшееся в помещении, и арендодатель, по своему выбору, сможет вывезти и хранить на складе все вышеуказанное имущество или его часть таким способом, какой он предпочтет, а арендатор обязан возместить арендодателю все возникшие в связи с этим расходы. 

Следует предусмотреть в договоре аренды, что стороны не считают немотивированный односторонний отказ арендатора или арендодателя от договора основанием для взыскания с соответствующей стороны возникших в связи с таким отказом расходов и (или) упущенной выгоды. 

В договоре аренды также следует предусмотреть условие об ограничении размера убытков арендатора, связанных с односторонним немотивированным отказом арендодателя от договора, а также связанных с любыми другими действиями/бездействиями арендодателя. Это позволит арендодателю контролировать свои финансовые риски при досрочном прекращении договора. 

Арендатору следует предусмотреть в договоре аренды порядок согласования с арендодателем расходов на осуществление капитального ремонта и условия компенсации таких расходов. 

Для Московского региона характерной особенностью является то, что территориальные органы Росреестра в подавляющем большинстве случаев не принимают односторонний отказ в качестве основания для внесения в ЕГРН записи о прекращении договора аренды и в результате чего отказывают в регистрационных действиях. Для целей проведения указанных регистрационных действий регистрационные органы Московского региона требуют согласие другой стороны, которое в большинстве случаев должно быть оформлено в виде соглашения о расторжении, либо соответствующее решение суда. Если вы получили приостановку или отказ в регистрации по обозначенным основаниям, то для получения желаемого результата следует подать в суд исковое заявление о признании незаконным приостановления прекращения аренды и обязании внести записи в ЕГРН о прекращении договора аренды. Свяжитесь с нами и наши опытные специалисты помогут вам составить и подать в суд такой иск.

Решением проблемы в такой ситуации станет обращение к услугам профессиональной юридической компании, опытным юристам которой вы сможете доверить как полное юридическое обслуживание арендных отношений, так и решение разовых задач.