Полезное · Договорная практика

Опасные формулировки в договорах аренды

В договорах аренды часто встречаются условия, которые при беглом прочтении не выглядят рискованными — но при первом же конфликте превращаются в проигрыш одной из сторон. Ниже разбираем реальные примеры и предлагаем альтернативы.

Это лишь несколько примеров — в реальном договоре таких формулировок может быть 10–30. Большая часть не критична, но 3–5 могут «выстрелить» при первом же конфликте.
Опасные формулировки в договорах аренды
01

«Ущерб, возникший по вине арендодателя»

Опасная формулировка
«Арендодатель возместит Арендатору стоимость ущерба, возникшего по вине Арендодателя.»

Почему опасно

Слова «по вине» означают, что для получения возмещения арендатор должен доказать вину арендодателя. На практике это возможно только в суде — с экспертизами, заключениями специалистов и потерей времени. До этого арендодатель просто отказывает в возмещении.

Безопасная альтернатива 1 (переворот бремени)
«Арендодатель возместит Арендатору стоимость ущерба, возникшего не по вине Арендатора.»
Безопасная альтернатива 2 (нейтральная)
«Арендодатель возместит Арендатору стоимость ущерба, возникшего в результате действия/бездействия Арендодателя.»

Почему работает

Формулировка «действие/бездействие» не требует доказывать «вину» как юридическое понятие. При протечке кровли, обязанность по обслуживанию которой лежит на арендодателе, ущерб подлежит возмещению по акту и заключению эксперта.

02

Эксклюзивное право арендатора в ТЦ

Опасная формулировка
«Арендодатель предоставляет Арендатору эксклюзивное право размещения магазина детских товаров в Торговом центре. Арендодатель не вправе сдавать помещения Торгового центра в аренду другим магазинам, торгующим детскими товарами.»

Почему опасно

Эта формулировка содержит прямой запрет на распоряжение собственным имуществом и ограничение конкуренции — что прямо запрещено антимонопольным законодательством. На стороны может быть наложен штраф ФАС.

Безопасная альтернатива
«В случае, если Арендодатель передаст в аренду помещение Торгового центра лицу, осуществляющему продажу детских товаров, арендная плата по настоящему договору подлежит уменьшению на 50% с даты начала коммерческой деятельности такого лица. Арендатор также вправе, начиная с указанной даты, в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора.»

Почему работает

Это не запрет распоряжаться имуществом, а договорное условие об изменении арендной платы и возникновении дополнительных прав при наступлении определённых событий. Антимонопольное законодательство не нарушается.

03

Размещение столов в местах общего пользования (для ресторанов)

Опасная формулировка (со стороны арендатора-ресторана)
«Арендатор вправе пользоваться местами общего пользования, указанными в Приложении 1, для размещения столов и стульев для своих гостей. Плата за такое пользование входит в арендную плату.»

Почему опасно для арендодателя

  • Формулировка фактически признаёт передачу мест общего пользования в аренду (ст. 606 ГК РФ).
  • Арендодатель ограничивает себя в свободном пользовании этими зонами.
  • Если арендатор откажется от размещения столов, арендная плата может быть пересчитана в сторону уменьшения.
Безопасная альтернатива
«Для целей проведения временных промо-акций Арендатор вправе размещать столы и стулья в местах общего пользования, указанных в Приложении 1. Плата за такое право входит в арендную плату. Стороны согласовали, что арендная плата не подлежит уменьшению в случае, если Арендатор откажется от права, указанного в настоящем пункте.»
04

Индексация арендной платы

Опасные формулировки
«Арендная плата подлежит ежегодному увеличению не менее чем на 5%» или «не более чем на 5%».

Почему опасно

Точный размер увеличения не определён. Безусловная индексация невозможна до тех пор, пока стороны не договорятся о точном размере и не закрепят его дополнительным соглашением. На практике: индексации может не быть вовсе, либо она будет растянутой и спорной.

Безопасная альтернатива (для арендодателя)
«Арендная плата подлежит ежегодному увеличению на Индекс потребительских цен России, но не менее чем на 5%. Стороны согласовали, что такое увеличение происходит в первый день каждого года Срока аренды и не требует какого-либо уведомления или подписания дополнительного соглашения.»
05

«Признание ущерба»

Опасная формулировка
«Арендатор обязуется возместить Арендодателю весь ущерб, признанный Арендодателем.»

Почему опасно

«Признанный арендодателем» — это право арендодателя в одностороннем порядке определять и сумму, и наличие ущерба, без согласования с арендатором и без подтверждения экспертизой.

Безопасная альтернатива
«Арендатор обязуется возместить Арендодателю ущерб, подтверждённый актом осмотра помещения с участием обеих Сторон либо заключением независимого эксперта, привлечённого по согласованию Сторон.»
06

«Иные нарушения»

Опасная формулировка
«За иные нарушения Договора Арендатор уплачивает штраф в размере … ₽.»

Почему опасно

«Иные нарушения» — это любые. Под этот пункт можно подвести что угодно: нестандартный формат витрины, нарушение часов работы, ненадлежащий внешний вид персонала.

Безопасная альтернатива

Заменить «иные нарушения» закрытым перечнем конкретных нарушений с указанием размера штрафа за каждое. Что не вошло в перечень — не штрафуется.

07

«По первому требованию» в обеспечительных конструкциях

Опасная формулировка
«Поручитель обязуется уплатить задолженность Арендатора по первому требованию Арендодателя.»

Почему опасно

«По первому требованию» означает, что поручитель не вправе проверять обоснованность требования — деньги списываются без оценки факта нарушения арендатором. Это открывает возможность для произвольного использования поручителя в спорных ситуациях.

Безопасная альтернатива
«Поручитель обязуется уплатить задолженность Арендатора в течение 10 рабочих дней с момента получения письменного требования Арендодателя с приложением подтверждающих документов (счёт-фактура, акт сверки, претензия).»

Хотите, чтобы каждая опасная формулировка в вашем договоре была разобрана?

Юристы из ECE Russland, Renaissance Construction, Immofinanz, Inditex, «Детский мир». Тариф от 100 ₽ за страницу.

Отправить договор на проверку Стандартная проверка →

Частые вопросы

Это ловушки или просто стандартные шаблоны?
Это стандартные шаблоны, проблема которых в том, что они написаны в пользу автора. У арендодателя — в пользу арендодателя, у арендатора — в пользу арендатора. Цель проверки — выровнять баланс.
Можно ли по этим формулировкам выиграть в суде?
Иногда — да: суд может признать пункт ничтожным как ограничивающий права. Но это длинная и дорогая процедура. Лучше — не подписывать.
Это применимо только к торговой аренде?
Нет — большинство формулировок встречаются и в офисной, и в складской аренде, и даже в долгосрочной аренде жилья.
Кто чаще «закладывает» такие формулировки?
В типовых шаблонах ТЦ — чаще арендодатели. Но крупные «якорные» арендаторы делают то же самое в своих преддоговорах.
Можно ли заранее иметь список «безопасных формулировок»?
Это и есть наш ежедневный рабочий инструмент. По каждой типовой ловушке у нас есть готовая редакция — это сокращает переговоры и экономит время.

Читайте также

10 ловушек в договореОпасные условия в реальных договорах аренды Расходы арендатора в ТЦВсе статьи затрат помимо ставки аренды Проблемный арендаторПрава арендодателя и порядок действий